5 moyens de faire baisser ses impôts avec l’immobilier

1/ Investir en loi pinel

La loi Pinel se concentre sur les logements situés en zone tendue en France métropolitaine.Pour y recourir, trois types de conditions doivent être respectés :

• Des conditions liées au logement. La réduction d’impôt s’applique à deux logements maximum par an (plafonnée à 300 000 €). Elle concerne les logements acquis neufs en l’état futur d’achèvement ou anciens réhabilités. Enfin, le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique.

• Des conditions liées au locataire. Ce dernier ne peut être membre de votre foyer fiscal. Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser certains plafonds définis par la loi et qui varient selon la zone concernée.

• Des conditions liées à la location. Le logement doit être loué à titre de résidence principale. De plus, il doit être loué au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition.Gain fiscal ? 12 % pour la location du bien pendant 6 ans ; 18 % pour la location du bien pendant 9 ans ; 21 % pour la location du bien pendant 12 ans.

2/ Devenir loueur en meublé

Le statut LMNP ou LMP permet à tout contribuable français de devenir propriétaire d’un bien meublé. Il pourra déduire toutes les charges liées à l’investissement. Quels que soient son régime juridique et la nature de la location meublée, le propriétaire-bailleur est soumis à un régime fiscal spécifique.En effet, contrairement à la location nue, soumise au régime des revenus fonciers, la location meublée est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire-bailleur de logements donnés en location meublée est en quelque sorte assimilé à un « entrepreneur ».

Le loueur peut bénéficier du statut de loueur professionnel si les conditions suivantes sont réunies : le total des recettes locatives doit dépasser 23 000 € TTC par an. Ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. A contrario, les loueurs qui ne respectent pas ces deux conditions sont considérés comme loueurs non professionnels (LMNP)

3/ Acheter un bien ancien à rénover

Déficit foncier, loi Malraux, loi Monuments historiques : il existe de multiples dispositifs permettant d’investir dans l’immobilier ancien.Mais il en est un plus récent, mis en place par le ministre du Logement : le « Denormandie ancien » qui offre une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement dans un bien qui nécessite des travaux dans une des 222 villes moyennes du plan « cœurs de ville ».

Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif « Denormandie ancien » complète en effet la loi Pinel. Cet investissement locatif a pour objectif d’encourager les travaux de rénovation dans des secteurs qui comportent de nombreux logements vacants ou en mauvais état. Pour un investisseur, c’est la possibilité d’acheter un logement ancien à un prix attractif tout en profitant à terme, d’une défiscalisation.

En contrepartie, ce dernier s’engage à faire des travaux dans un logement dégradé qui se situe au sein d’une commune concernée par la revitalisation.L’investissement concerne un appartement ou une maison à restaurer dans la limite de 300 000 € par an, et 5 500 € par mètre carré. Le budget consacré aux travaux doit représenter 25 % du total de l’opération. Il s’agit ensuite, comme pour le dispositif Pinel, de mettre le bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans pour ouvrir la même réduction d’impôt qu’un investissement Pinel ancien, qui varie en fonction de la durée de la mise en location (voir encadré Loi Pinel).

À noter que le calcul de la réduction d’impôt porte sur l’ensemble de l’investissement, c’est-à-dire qu’il prend en compte le prix d’acquisition et le montant des travaux.

4/ Investir dans l’immobilier outre-mer

Le Pinel Outre-Mer concerne l’acquisition de logements neufs situés dans les DOM-TOM et loués à titre de résidence principale. Sont concernées les acquisitions de logements neufs situés en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.L’avantage fiscal est variable selon la durée d’engagement de location (il est possible de proroger cet engagement). Il est égal à : 23 % pour un engagement de 6 ans ; 29 % pour un engagement de 9 ans ; 32 % de plus pour une durée de 12 ans, contre respectivement 12, 18 et 21 % en métropole, soit des taux plus élevés.

La loi Girardin, qui concerne l’investissement en outre-mer, n’est désormais plus accessible aux investisseurs pour sa partie « locatif intermédiaire ». Seules les constructions dont les permis de construire ont été délivrés avant le 1er janvier 2013 peuvent offrir l’avantage fiscal.

5/ Démembrement de propriété

Le démembrement temporaire s’adresse surtout aux particuliers qui n’ont pas besoin de revenus fonciers dans l’immédiat mais qui souhaitent se constituer un complément de revenus pour le futur. C’est un montage patrimonial permettant de partager un bien avant de le transmettre. Plus complexe que l’indivision, il apporte des solutions qui peuvent correspondre davantage aux objectifs du propriétaire, notamment en matière de donation et d’assurance vie.