DÉFISCALISATION ET IMMOBILIER DE MONTAGNE

INVESTIR À LA MONTAGNE PERMET SOUS CERTAINES CONDITIONS DE BÉNÉFICIER D’AVANTAGES FISCAUX, TOUT EN OCCUPANT VOTRE APPARTEMENT. TOUR D’HORIZON DES DIFFÉRENTS DISPOSITIFS POUR DÉFISCALISER À LA MONTAGNE.

— par Gaëlle Martina

LMNP – Loueur Meublé Non Professionnel

En application depuis 1947, ce dispositif d’optimisation fiscale permet
de devenir propriétaire d’un bien meublé, généralement dans une résidence de services, dans le neuf ou l’ancien.

La location en meublé est généralement pensée dans le but de constituer un patrimoine. Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) offre alors à l’investisseur, des revenus locatifs pérennes et non imposés.

Pour profiter totalement de ses avantages il faut se soumettre à certaines conditions :

  1. Acheter un logement meublé neuf ou ancien ;
  2. Louer à une personne physique ou morale ;
  3. Percevoir des revenus de location ne dépassant pas les 23 000 euros T.T.C. sous le régime LMNP ou 50% du revenu global ;
  4. Réaliser son investissement en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société familiale soumise à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (SARL, EURL, SNC) ;
  5. Opter pour le régime du réel simplifié.

Quels sont les avantages du statut de LMNP ?

  • Récupération de la TVA (20%) si vous investissez dans une résidence neuve de services type Résidence de Tourisme,
  • Déduction des intérêts d’emprunts et charges liées à la gestion,
  • Rentabilité garantie même si le bien n’est pas loué, ou en optant pour le statut para-hôtelier,
  • Déduction de vos revenus locatifs sur l’ensemble des charges liées à votre investissement :
    • Vos intérêts d’emprunt ;
    • La taxe foncière ;
    • Les frais de notaire ;
    • Les charges de copropriété ;
    • Les honoraires du cabinet comptable ;
    • Les amortissements du bien immobilier et du mobilier,
  • Les locations ne sont pas soumises à des plafonds de loyers ou de ressources du locataire, ni à un zonage géographique.

L’investissement en LMNP est donc une bonne source de revenus complémentaires défiscalisés. Grâce à l’amortissement, ce statut permet d’annuler la fiscalité sur les revenus perçus. C’est un placement durable et idéal pour générer des revenus complémentaires, préparer sa retraite, se constituer un capital, augmenter son patrimoine ou encore, protéger ses proches.

LMP – Loueur Meublé Professionnel

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel s’applique, lui, aux investisseurs immobiliers qui exercent l’activité de loueur en meublé à titre professionnel et en retirent plus de 23 000 euros de recettes locatives par an.

Ce statut de Loueur en Meublé Professionnel permet de bénéficier des avantages fiscaux du Loueur en Meublé mais également d’un Impôt de Solidarité sur la Fortune – ISF allégé et de meilleures conditions d’imposition sur la plus-value en cas de revente.

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel – LMP permet de bénéficier d’avantages supplémentaires par rapport au LMNP comme le fait de déduire des déficits fiscaux de son revenu global, de ne pas payer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune – ISF ou encore de ne pas (ou peu) payer d’impôt sur la plus-value (sous conditions).

Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Professionnel, il faut remplir trois conditions :

  • percevoir au moins 23 000 euros de recettes locatives,
  • que ce soit son activité principale
  • et être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés – RCS.

Les avantages fiscaux du statut de Loueur en Meublé Professionnel

En plus du régime avantageux de LMNP, le statut de Loueur en Meublé Professionnel – LMP permet de :

  1. Déduire les déficits fonciers liés à son activité de Loueur en Meublé Professionnel – LMP de l’ensemble de ses revenus imposables. Attention toutefois, ce déficit ne doit pas provenir de dotations aux amortissements. Les dotations aux amortissements ne peuvent permettre que de réduire le revenu locatif imposable sachant que toute perte est reportable pendant six exercices fiscaux sur les revenus locatifs futurs.
  2. Bénéficier d’une exonération d’Impôt Sur la Fortune – ISF pour les investissements réalisés sous ce régime qui sont dès lors considérés comme des outils professionnels.
  3. Bénéficier d’une exonération d’impôts sur la plus-value lors de la revente sous certaines conditions notamment d’avoir mis en location l’appartement meublé pendant au moins cinq ans et que les recettes locatives ne dépassent pas 90 000 euros ou 126 000 euros (exonération partielle dans ce second cas).
  4. Bénéficier de la possibilité de récupérer la TVA payée sur les investissements immobiliers neufs (soit 20% de votre investissement).

Des avantages supplémentaires avec les résidences services

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel – LMP est compatible avec des investissements en résidence services qui permettent de bénéficier d’avantages complémentaires comme la simplicité de gestion et la garantie de loyers sur longue période.

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