Immobilier de montagne : démêler le vrai du faux avec les notaires

Photo: (c) Mr Tadef, Pays Merveilleux

Vous allez acquérir un bien immobilier en montagne. Cela implique des formalités, des délais, des frais, des obligations qu’il faut connaître et un passage obligé devant le notaire. Pour tordre le cou aux idées reçues et répondre aux questions qui pourraient vous aider dans votre projet, Me Nicolas Bouvier, notaire, démêle le faux du vrai .

Texte : Patricia Parquet

1/ Un compromis de vente et une promesse de vente, c’est la même chose. Faux.

Ce sont deux avant-contrats. Le compromis de vente vaut vente en droit. La promesse de vente engage uniquement le vendeur qui réserve le bien au futur acquéreur. Elle est écrite et signée soit devant le notaire soit sous seing privé.

2/ Vous pouvez demander au notaire d’estimer l’appartement que vous souhaitez vendre. Vrai.

Certains notaires, mais pas tous, estiment des biens immobiliers. Votre notaire peut effectuer des évaluations, fournir des références du marché immobilier afin de connaître la valeur des biens vendus dans la même commune et le même quartier. Il a accès à une banque de données nationale.

3/ Votre bien immobilier coûte moins de 100 000 €. Vous n’êtes pas obligé de passer par le notaire. Faux.

Toutes les ventes de biens immobiliers passent par le notaire. Toute mutation de bien immobilier doit être inscrite dans un fichier hypothécaire national auquel seul le notaire a accès.

Il recueille les actes, les authentifie et les conserve. Le recours au notaire prouve la réalité des actes de manière incontestable.

4/ Le délai entre la signature de la promesse de vente et la signature de l’acte de vente chez le notaire est au minimum de trois mois. Faux.

Le délai est très souvent au minimum de deux mois. Dans beaucoup de stations de montagne, il existe un droit de préemption urbain renforcé.

La commune a deux mois maximum pour répondre. Si elle ne répond pas dans ce délai, elle perd la possibilité de préempter. Le vendeur peut alors vendre à l’acquéreur de son choix.

5/ L’acheteur doit simplement fournir des pièces d’état civil au notaire. Faux.

Ce n’est pas suffisant. Le notaire doit vérifier un certain nombre d’informations. Pour lutter contre le blanchiment d’argent, l’acheteur doit prouver l’origine de ses fonds (attestation bancaire, relevés de compte).

En cas d’emprunt bancaire, et si c’est une condition de l’avant-contrat, il faut fournir les détails du prêt, le nom de la banque, le taux, le montant, la durée du prêt.

6/ Vous pouvez réduire les frais de notaire en déclarant le barbecue. Vrai.

Pas seulement le barbecue, mais aussi en déclarant l’ensemble du mobilier. Attention à ne pas exagérer, le radiateur n’est pas considéré comme un meuble, ni la cheminée !

7/ Vous pouvez acheter un appartement directement auprès de votre notaire. Vrai.

Certains notaires font de la négociation. Ce n’est pas le cas partout et c’est assez rare dans les départements de montagne pour ne pas faire concurrence aux agences immobilières.

8/ Vous payerez moins de frais de notaire si vous achetez un bien immobilier en Isère. Vrai.

Chaque conseil départemental vote un taux de taxation dans les droits de mutation et cela peut changer d’une année à l’autre. Le montant des taxes reversées à l’État, aux départements et aux communes est, en effet, plus faible en Isère.

À ne pas confondre avec la part versée aux notaires qui est la même partout en France. Le tarif est fixé au plan national.

9/ Vous devez anticiper la donation de votre résidence secondaire à vos enfants dès 50 ans. Vrai.

Il est conseillé d’anticiper les donations de manière générale dès que chacun des enfants est appelé à recevoir plus de 100 000 €, toutes valeurs confondues, de chacun des parents.

Tout ce qui sera perçu au-delà de 100 000 € sera taxable à 20 %. La donation de liquidité peut-être plus avantageuse que la donation de biens immobiliers. Plutôt que d’acheter le bien immobilier et le donner, il peut être plus intéressant de donner de l’argent aux enfants pour acheter un bien avec eux.

10/ Plus l’appartement que vous souhaitez acquérir est situé en altitude et plus les frais de notaire seront élevés. Faux.

Les frais de notaire sont réglementés et ne dépendent pas de l’altitude !

11/ Lors de l’achat d’un bien immobilier, les frais d’acquisition appelés frais de notaire sont en partie des taxes destinées au Trésor public. Vrai.

Ils représentent 5,80 % du prix de vente et ils sont reversés au Trésor public (partagés entre la commune, le département et l’État). Passer devant le notaire quand on achète un studio prend moins de temps que lorsqu’on achète un appartement dans une résidence de tourisme. Faux. La résidence de tourisme est plus spécifique, mais cela ne prend pas plus de temps.

12/ Vous pouvez négocier les frais de notaire. Vrai.

Depuis la loi Macron de 2016, c’est possible, mais il existe tout de même des limites fixées par la loi. Le notaire peut accorder – s’il le souhaite – une remise plafonnée à 10 % pour des transactions supérieures à 150 000 €. Pour une vente, la part qui revient au notaire ne représente que 1 %. Pour négocier mieux vaut être un client régulier !

13/ Lors d’une transaction, quand chaque partie vient avec son notaire, les frais sont multipliés par deux. Faux.

Les notaires se partagent le travail et la part notaire.

14/ Les frais de notaires sont identiques si vous achetez dans le neuf ou dans l’ancien. Faux.

La partie notaire reste constante : 1 % de l’actif, seules les taxes varient. En achetant un bien neuf, les frais de notaire (qui comprennent aussi les taxes) s’élèvent à environ 3 % de la valeur du bien. Si vous achetez un bien ancien, ils seront de l’ordre de 8 %. Dans le neuf, il ne faut pas oublier que vous payez 20 % de TVA dans le prix du bien.

15/ Les frais de notaire sont à la charge du vendeur. Faux.

Ils sont à la charge de l’acheteur sauf convention contraire des parties, ce qui est rare.

16/ En cas de problème, le notaire est responsable de tout. Vrai et Faux.

En cas de problème, on ne peut pas tout mettre sur le dos du notaire. Chacun est responsable de la droiture et de ce qu’il déclare à l’acte. Le notaire ne peut pas tout vérifier car il ne se déplace pas pour voir ce qu’il vend. Les parties doivent donc agir en « bon père de famille ». Chacun assume ce qu’il déclare.

17/ Si vous réussissez à acheter un chalet à Courchevel à moins d’un million d’euros, vous bénéficierez de frais de notaire réduits. Faux.

Faux bien sûr !

18/ Le montant des droits de mutation et les frais de notaire signifient la même chose. Faux.

Les droits de mutation, ce sont les impôts et les taxes qui sont reversés au Trésor public (répartis entre commune, département et État). Les frais de notaire englobent la part qui revient au notaire, les impôts et taxes.

19/ Vous êtes obligés de choisir le notaire le plus proche de la commune où est situé votre bien. Faux.

Chacun est libre de choisir son notaire. Il est fréquent qu’un des deux notaires possède son étude proche du bien.

20/ L’acquéreur doit verser un dépôt de garantie lors de la signature de l’avant-contrat qui n’est pas restitué si vous vous rétractez. Faux.

L’acquéreur doit verser un dépôt de garantie lors de la signature de l’avant-contrat. Ce dépôt de garantie est libre, défini entre les parties. On peut donc imaginer qu’il n’y en ait pas.

On peut prévoir, dès l’avant-contrat, des conditions qui permettront de reprendre le dépôt de garantie si on n’a pas réussi à les remplir (exemple : sous condition d’obtention d’un prêt).

21/ La superficie de votre futur appartement sera vérifiée par le notaire. Vrai et Faux.

Vrai, si on est en copropriété. Faux, dans le cas contraire. Il existe en copropriété une obligation de se soumettre à la loi Carrez. Mais si vous remarquez une différence importante lors de la vente précédente, cela doit inquiéter le notaire.

Concrètement, ce n’est pas le notaire qui vérifiera la surface. Si l’acquéreur a un doute, il faut en parler au notaire.

22/ Le notaire est aussi là pour vous conseiller tout au long de la procédure de vente. Vrai.

C’est un expert en immobilier qui peut donner de précieux conseils. C’est en amont de la vente qu’il faut se poser des questions car une fois l’acte signé chez le notaire, il est trop tard.