Immobilier de montagne : où investir en 2020 ?

Six professionnels de l’immobilier de montagne décryptent pour nous le marché immobilier dans six stations et communes de montagne qui ne connaissent pas la crise. Ce qu’il faut savoir sur ces marchés d’exception.

Par Patricia Parquet et Lorène Herrero

Val d’Isère aussi chère que Paris

Romain Dadat, responsable des transactions à l’agence Cimalpes de Val d’Isère.

« Val d’Isère est une station peu étendue. Peu de terrains sont disponibles, avec une forte demande des acquéreurs. Le marché est donc tendu avec très peu de biens sur le marché (constructions neuves et reventes) et une demande toujours plus importante : c’est en partie ce qui explique la tendance à la hausse des prix depuis plusieurs années. Le prix du marché a évolué vers le haut dans tous les secteurs/ quartiers de la station, mais c’est dans le vieux village, le centre et le quartier skis aux pieds de La Legettaz qu’il est le plus élevé.

Il existe des disparités des prix au mètre carré en fonction des quartiers et des biens neufs et anciens. Le budget à prévoir dépendra du quartier et de la typologie du bien, entre autres. Il est encore possible de trouver des appartements autour de 10 000 €/m2 à Val d’Isère (pas forcément à La Daille), mais je pense qu’une famille à la recherche de 50 m2 avec deux chambres à proximité des pistes et du centre devra débourser davantage 13 000 à 14 000 €/m2 et jusqu’à 18 000 ou 19 000 €/m2 pour un emplacement premium. Les programmes neufs proposent tous de grandes superficies et les prix varient de 20 000 à plus de 30 000 €/m2. » PP

Le neuf, plus attractif à Megève

Olivier Roche, P.-D.G. des agences Sotheby’s International Realty de Megève, Méribel et Courchevel.

« Megève est un vrai village avec une vie active toute l’année, idéalement située à 45 minutes de l’aéroport de Genève. Avec son cadre préservé, elle séduit de plus en plus une clientèle internationale. Le marché est en pleine évolution. Depuis juin 2017, le Plan local d’urbanisme a complètement débridé le marché. Conséquence : il est devenu possible de construire beaucoup plus gros sur la même parcelle de terrain. D’ici 2022, environ 350 nouveaux logements sortiront de terre. Les prix de l’ancien vont baisser.

Le gros problème du marché actuel est que l’ancienne génération d’appartements ou de chalets est concurrencée par la réglementation du PLU. Quand, cinq ans plus tôt, sur un terrain de 1 000 m² vous pouviez construire un chalet de 150 m² habitables, vous pouvez construire aujourd’hui jusqu’à 350 m² environ, soit deux fois et demie ce que vous pouviez faire avant. Le client a tout intérêt à se diriger vers un nouveau chalet qui lui coûtera moins cher.

Dans le neuf, les prix les plus accessibles correspondent à des biens en périphérie, proposés à 7 500 €/m2. C’est moins élevé que dans l’ancien ! Pour le très haut de gamme, avec un emplacement premium proche du centre village ou/et des pistes de ski, les prix avoisinent les 16 000 €/m2. Il nous est arrivé de vendre jusqu’à 20 000 €/m2, mais les prix n’ont pas explosé. » PP

Les 3 Vallées, une destination up market

Grégory Michotte De Welle, conseiller en immobilier chez GSI et responsable du secteur 3 Vallées.

« Durant le confinement, il y a eu beaucoup de demandes de personnes cherchant à faire une bonne affaire. Depuis le déconfinement, les acquéreurs se positionnent très vite. Il y a beaucoup de transactions dans les 3 Vallées. La revente est dynamique, mais nous manquons de biens à vendre. Étonnamment chez GSI, 95 % de nos ventes sont effectuées par des Français. Cette année, il y a plus de Belges et d’Anglais que d’habitude.

À Saint-Martin-de-Belleville, les prix ont fortement augmenté ces trois dernières années pour atteindre le même niveau qu’à Méribel et Courchevel (hors 1850). La situation actuelle est délicate. C’est compliqué pour la location, mais je ne suis pas trop inquiet pour la vente, on reste sur un marché très stable. Les 3 Vallées sont accessibles depuis toute l’Europe. Et depuis la crise, nous avons une clientèle très locale, provenant de la région Auvergne-Rhône-Alpes et à la recherche d’une résidence secondaire. » LH

La ruée des acheteurs postconfinement à Serre-Chevalier

Christine Fino, conseillère immobilière indépendante à Briançon/ Serre-Chevalier.

« Serre-Chevalier est très recherchée car elle offre un bon enneigement, du soleil et l’accès à un grand domaine skiable. Elle s’étend de Briançon au village de Monêtier où les prix sont supérieurs à Chantemerle, Briançon et Villeneuve. Briançon séduit de plus en plus de résidents secondaires. Classée au Patrimoine mondial de l’Unesco, elle offre un accès direct aux pistes de ski.

J’ai relevé un engouement des acquéreurs post-confinement, notamment pour le village de Monêtier, ouvert toute l’année, où un T2 entièrement rénové de 45 m2 coûte 199 000 €. Pour le même prix, vous trouverez un T2 de 67 m2 à rénover entièrement. Avant le confinement, un T4 de 120 m2 entièrement rénové avec de belles prestations s’est vendu 900 000 € dans ce même village. Les terrains constructibles sont rares à la vente et très recherchés pour construire des chalets. Quant aux prix, ils restent stables depuis le confinement. Au début de l’été, nous avions beaucoup d’acquéreurs et peu de biens à vendre. » PP

Chamonix, un marché de plus en plus attractif

Isabelle Dureux, responsable de Clip Immobilier.

« De janvier à mi-mars, les transactions suivaient un rythme classique et habituel. Durant deux mois, j’ai fait beaucoup de visites virtuelles et en live. Le marché est calqué sur la fréquentation touristique qui est lente mais montante. Les recherches se portent sur des biens entre 150 000 et 300 000 € ou au-delà de 1,5 million d’euros, sans entre-deux. Les Anglais sont de retour, car ils doivent décider de leurs acquisitions en France avant le 31 décembre.

Depuis mai, il y a des ventes, sans financement, avec des fonds personnels. Le marché de Chamonix ne peut que se développer. Nous pouvons compter sur une commune et un office du tourisme très dynamiques, un parc de remontées mécaniques qui sera refait à neuf dans les cinq ans à venir… La pierre reste un placement sécurisé dans le temps. C’est difficile de parler de spéculation, dans cette période où tout le monde navigue à vue. » LH

L’Alpe d’Huez, un marché porteur

Anne Giverdon, directrice de Giverdon Immobilier.

« À l’Alpe d’Huez, le marché se porte bien. Il y a eu une montée en gamme, notamment dans la promotion. Sur la lancée de 2019, l’année 2020 s’annonçait être bonne pour les transactions. Après le confinement, nous avons constaté un peu de ralentissement. C’était plus compliqué pour les visites, car les clients devaient se déplacer. Comme nous avons bien vendu, nous sommes un peu en manque de produits. Nous avons moins d’offres à proposer.

Notre clientèle est principalement française, des personnes qui ont envie de vacances, de grand air et de montagne. Ils sont à la recherche d’un bien à acheter, souvent avec un projet locatif, pour rentabiliser leur acquisition. Le marché est plutôt porteur, mais jusqu’à quand ? Nous ressentons un certain attentisme chez les clients. Le secteur du tourisme est fortement impacté. Plus la crise sera longue, plus dur sera l’impact financier » LH