La montagne : un investissement plaisir

Quand le marché de l’immobilier se porte bien en France, le marché immobilier en montagne se porte très bien. Depuis 2018, les prix ont même légèrement augmenté. Les stations de charme, à plus basse altitude que celles ayant acc ès aux grands domaines de ski, séduisent de plus en plus d’acheteurs.

De nouveaux programmes sortent de terre, offrant des logements de plus en plus haut de gamme. Acheter un bien en montagne, c’est comme s’offrir un cadeau pour la vie … ou du moins pour plus de 15 ans. Les logements neufs , rares ces dernières années, font de nouveau leur apparition. Voici les principales caractéristiques du marché.

Le marché immobilier en montagne est atypique. Plus l’appartement est grand, plus le prix du mètre carré est élevé contrairement à ce qui se passe en plaine ou en ville. L’offre de logements en bon état à prix accessible n’est plus rare en montagne car le marché s’est assagi. Il a même atteint sa maturité depuis quelques années déjà.

Les professionnels de l’immobilier constatent que le marché de l’immobilier de montagne est plus dynamique depuis deux ans. Les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas, les conditions sont idéales pour les amoureux de la montagne prêts à investir. L’hiver 2018-19, marqué par la neige tombée en abondance, a bien démarré pour l’immobilier.

À La Plagne, des agents immobiliers nous ont confié n’avoir plus de biens à proposer courant mai, tout ayant été vendu dans l’hiver.

« C’est la première fois qu’on voit ça depuis plus de 10 ans ! »

Ce n’était pas le cas partout bien sûr, mais dans les stations où le ticket d’entrée est moyen, les biens immobiliers se sont vendus sans grande difficulté. Nous avons observé les prix en Savoie, Haute-Savoie, Isère, Hautes-Alpes, Alpes de-Haute-Provence et Alpes-Maritimes. Globalement, nous constatons des prix en légère hausse sauf pour les petites superficies.

Les studios, créés à tour de bras dans les années 1960/1970, n’attirent plus la clientèle. Trop nombreux sur le marché, ils sont en vente à des prix accessibles (à l’exception de Courchevel). Ce qui est intéressant : acheter deux studios l’un à côté de l’autre pour pouvoir les réunir. À l’opposé, les grands appartements anciens sont des perles rares, surtout recherchés par les étrangers à fort pouvoir d’achat.

Investir en bon père de famille

Acheter un bien en montagne, c’est l’opportunité de mixer loisirs et investissement. Ceux qui se lancent dans l’achat d’un bien pratiquent le ski, aiment la montagne, viennent en famille et éprouvent du plaisir à se retrouver au grand air, proches de la nature.

« Si les propriétaires louent un peu c’est bien, s’ils louent beaucoup c’est mieux et s’ils ne louent pas ce n’est pas grave. En revendant, si l’on n’a pas gagné beaucoup d’argent, ce n’est pas dramatique », commente Gabriel Mingeon, directeur général délégué de GSI Immobilier. La montagne représente un investissement plaisir. Le plaisir de se retrouver dans un chalet ou un appartement de montagne en famille, entourés d’amis.

« Je travaille dans l’immobilier de montagne depuis 40 ans. Combien de gens sont venus me voir dix, quinze et vingt ans après leur achat pour me dire qu’est-ce qu’on a bien fait d’acheter ce bien. On a passé des moments extraordinaires avec nos enfants. Après, si vous ne louez pas votre logement, la rentabilité de l’investissement est faible. Ce qui se vendait 10 000 francs il y a 20 ans, se vend 10 000 € le m2 aujourd’hui. Qui peut-dire ce que va valoir mon investissement dans 10 ans ou 20 ans ? » interroge Jean-Jacques Botta, président de la Fnaim Savoie-Mont-Blanc.

En Savoie et Haute Savoie, des prix en légère hausse

Les prix ont globalement légèrement augmenté en 2018 de 4% d’après la Fnaim (Fédération nationale des agences immobilières). On est loin des 20% dont il était question en 2006 !

Concernant les appartements anciens en Savoie et Haute Savoie (Savoie Mont-Blanc), les prix du mètre carré médian (1) ont augmenté dans trois secteurs : le Mont-Blanc, les Aravis et les stations de Tarentaise. Ils ont baissé aux Portes du Soleil, dans le Beaufortain-Val d’Arly et dans les stations de la Maurienne.

Pour les maisons anciennes, les prix ont légèrement chuté dans le secteur du Mont-Blanc (-6 %), mais ont grimpé dans les stations de Tarentaise (+17,9 %), le Beaufortain-Val d’Arly (+7 %) et dans les stations de Maurienne (+2,9 %). Il faut toutefois nuancer ces chiffres médians fournis par les notaires, liés aux ventes enregistrées sur une période donnée.

Des ventes importantes liées à la fin de baux commerciaux par exemple pour une résidence ou la vente exceptionnelle de 100 logements neufs peuvent fausser les chiffres et cacher une autre réalité. Les programmes neufs signent leur grand retour notamment avec le vote de la Loi Alur (qui cherche à trouver un équilibre entre développement et protection, la maîtrise de l’urbanisation des zones de montagne) et des Plans locaux d’urbanisme (PLU) dont un bon nombre, restés en suspens, ont été débloqués ces deux dernières années.

La preuve avec Megève où l’on annonce environ 500 logements neufs dans les prochaines années.

En Tarentaise, les stations poursuivent leur ascension

Les stations de Tarentaise poursuivent leur montée en gamme et celles qui étaient à la traîne rattrapent leur retard.

« Elles sont toutes en train de prendre un grade supplémentaire ; certaines sur la partie immobilière, d’autres sur la partie lifestyle ou les domaines skiables. Monter en gamme uniquement sur l’immobilier, cela ne sert à rien.

Si les commerces ne suivent pas, si les remontées mécaniques ne sont pas à la hauteur, si les activités dans la station sont rares, la montée en gamme tombe à l’eau car c’est un tout. Ces stations répondent toutes à un format européen ou international. Dans certaines, il manquait des piscines. Dans d’autres, des installations pour l’après-ski.

Elles ont toutes acquis quelque chose d’intéressant qui font que les stations de Tarentaise ont passé un palier. Elles sont à maturité et il en existe peu à la traîne. À l’avenir, on parlera de la Tarentaise comme on parle du Tyrol, des Dolomites… C’est un tout, c’est-à-dire un territoire que les élus doivent mettre en avant », explique Gabriel Mingeon, directeur général délégué de GSI Immobilier.

En Isère, un trop-plein de petites surfaces

Les prix au m2 médians ont légèrement augmenté à l’Alpe d’Huez et aux Deux Alpes (les plus chères du département) où ils atteignent respectivement 4 040 €/m2 et 2 950 €/m2. En troisième position, Corrençon-en-Vercors où le prix médian du m2 atteint 2 680 €. Les baisses de prix importantes sont relevées à Villard-de-Lans (-6,7 %) et Autrans-Méandreen- Vercors (-5,9 %).

« La caractéristique principale est l’inadéquation de l’offre et de la demande. À l’Alpe d’Huez, les studios et les 1 pièce se retrouvent en très grand nombre tandis que les 3 pièces et au-delà sont quasi absents. Les ventes de studios, 1 et 2 pièces représentent 90 % du volumes des ventes pour l’Alpe d’Huez et les Deux Alpes. La demande de moyenne et grande surface est réelle. Il y a une inadéquation de l’offre et de la demande », souligne M. Marc Dubois, notaire. Aux Deux Alpes, les prix continuent d’augmenter depuis trois ans sur les surfaces supérieures à 50 m2. Le prix des studios reste stable. Le marché des chalets est anecdotique.

Dans les Hautes-Alpes, le prix des appartements anciens est en baisse

Selon les notaires, les prix du m2 médian n’ont jamais été aussi bas dans les appartements anciens qu’en 2018. Les prix dans le neuf sont en légère baisse depuis 2016, mais les prix restent plus élevés qu’il y a dix ans. Ces chiffres nous donnent des prix moyens dans l’ensemble du département.

Dans les stations, la réalité semble différente. Les agents immobiliers interrogés sur le secteur ont relevé une légère hausse des prix. Serre-Chevalier, réputée pour son climat et son fort ensoleillement, devient de plus en plus haut de gamme.

On trouve des prix de vente inférieurs à ceux pratiqués en Savoie. En tête des stations où le m2 médian est le plus élevé, Montgenèvre 3 560 €, suivi de la Salle-les-Alpes et Saint-Chaffrey (Serre-Chevalier).

Du côté de Serre-Chevalier, le marché est plus dynamique depuis deux ans. Les petites surfaces sont boudées.

« Nous avons connu deux hivers avec beaucoup de neige, cela nous a aidé à vendre. Cet hiver, Serre-Chevalier a été la première station à recevoir de la neige. Nous n’avons jamais vu autant de monde pendant les vacances de Noël.

En début d’année, j’ai mis en vente un T3, bien situé, à plus de 5 000 € /m2. En 24 heures, j’ai eu 5 propositions. Le compromis a été très rapidement signé », raconte Pierre Mallet, agent immobilier à La Salle-les-Alpes sur le territoire de Serre-Chevalier.

En bas du classement, Super Dévoluy qui est presque trois fois moins cher que Montgenèvre. La plupart des stations ont vu leur prix médian baisser en une année. Les plus fortes baissent ont été enregistrées à Montgenèvre, Super Dévoluy, Vars et Les Orres.

La baisse des prix à Dévoluy s’explique en partie par l’augmentation de la part des studios qui représentent 70 % des ventes et où le prix de vente du m2 est bien inférieur à ceux des 2 et 3 pièces. On note une légère hausse de prix (2,7 %) à Risoul et à Puy-Saint-Vincent (1,6 %).

Dans les Alpes-Maritimes, entre mer et montagne

Il existe douze stations dans les Alpes Maritimes. Les plus connues sont Isola 2000 et Auron, à 1h30 de Nice. À Isola 2000, les prix du m2 atteignent ceux des stations du Grand Massif ou La Plagne-Tarentaise (3 220 €) contre 2 020 € pour Auron, située à plus basse altitude (1 600 m).

Perspectives d’avenir

Jean-Jacques Botta, président de la Chambre de la Fnaim Savoie Mont Blanc n’est pas inquiet pour l’investissement dans les stations situées en moyenne altitude, à condition qu’elles adaptent leur développement aux tendances du moment pour attirer une clientèle de proximité.

« Chaque station peut trouver sa clientèle. Je ne suis pas inquiet pour les 15 à 20 ans à venir. Une enquête sur le réchauffement climatique indiquait que si la planète se réchauffe de 2 degrés, 80 % des domaines skiables se retrouveront en Savoie » conclut M. Botta, en fervent défenseur des stations savoyardes.

Le Rapport de la Cour des Comptes en 2018 indique que les domaines skiables dont l’altitude moyenne est inférieure à 1 700 m, soit la totalité d’entre eux dans l’Ain et la Drôme, 85 % en Haute-Savoie, 72 % en Isère et 28 % en Savoie auront des défis à relever à l’avenir face au réchauffement climatique.

Avec des étés de plus en plus chauds, les citadins chercheront sans doute la fraîcheur en montagne, bien à l’abri de la canicule. Les jeunes, à condition de leur donner envie de venir en montagne, seront séduits par des activités douces au contact de la nature.

Sources : les notaires. Les prix indiqués ont été relevés d’octobre 2017 à décembre 2018.

(1) Prix médian : Le prix médian signifie que la moitié des transactions ont eu cours à un prix inférieur et l’autre moitié à un prix supérieur. Les prix les plus hauts et les plus bas ne sont pas comptabilisés.